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未來10年

中國房地產(chǎn)的總量走勢會怎樣？

黃奇帆認為，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)17億平米的建設(shè)規(guī)模是高點，未來十年不會翻番，而是逐漸往下減，十一二年減掉40%，到2030年會降到10億平米左右，并形成一個平衡點。

在此之前，你得知道，過去30年，中國房地產(chǎn)規(guī)?？偭渴侨绾卧鲩L的？

1990年，無論是民間造的還是政府造的房子，全國才1000萬平米。

2000年，達到1億平米，也就是從90年代房地產(chǎn)市場誕生開始算起。

2010年，正式達到10億平米，十年間漲了10倍。

2018年，8年增長了7億，達到17億平米。

可見，中國房地產(chǎn)規(guī)模增長的速度是驚人的，發(fā)展勢頭相當(dāng)猛。

為什么會出現(xiàn)這種全世界一百年歷史上絕無僅有的現(xiàn)象？

第一，從1990年中國住房人均住房面積不到10平方米擴張到現(xiàn)在的人均40平方米，有的城市50平方米，這是住房改善的過程，也是非常大的剛需擴張的過程。

第二，從改革開放初期中國城市居民2.8億人，到如今7億人，而且人均住房面積達到40-50平方米，這是城市人口擴張產(chǎn)生了巨大的剛需。

第三，近30年來，城市發(fā)展中出現(xiàn)舊城改造，拆掉1億平方米，可能造了3億平方米來覆蓋，這是一塊新的補充。

第四，2010年以后，按照建設(shè)部出臺的新鋼筋混凝土建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)造出來的房子大體上可以生存50年-70年，而此前只有15、30年，拆了造，造了拆，所以與國外建造可以生存100年的房子相比，中國人花錢是最多的。

在這個意義上，我們的GDP常常造了很多效益不高，戰(zhàn)略上講無效的GDP。

為什么未來十年，房屋建設(shè)不會翻番？

歸根到底，高速擴張的四大原因，大部分消失了。

首先，剛需擴張階段已經(jīng)過去。

就大數(shù)平均來說，人均住房面積一般到了50平方米左右，就完全滿足了剛需，再多的都是屬于特殊的投資或者其他的收支的需要。

其次，人口擴張紅利基本有限。

中國的人口城市化率已經(jīng)到了60%，即便再過十幾年達到70%，城市化率還會提高，城市化進程還沒完成。但到70%以上基本就到頭了，進城的人會逐漸減少。

此外，舊城改造的速度變低。

從前幾年開始，我們新造房的標(biāo)準(zhǔn)至少都是50年以上，折舊率下降了，即本來30年折完，現(xiàn)在變成了50年折完。同時，舊城改造也逐漸趨于完善。

從絕對總量來看，今后如果9億多城市居民，400億左右平方米，那么這個折舊，如果按照50年平衡來算，每年要折掉8億多平方米。

所以，未來十年，總量將從17億平方米一年變成10億平方米左右，到了10億平方米左右又會形成一個新的平衡。

以后主要不是城市擴大造房子，不是改善剛性缺口造房子，而是房屋的壽命折舊形成了一個增量與存量之間的調(diào)整。

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未來10年

中國房價還會大漲嗎？

2000年，全國平均房價1000元/平左右，而現(xiàn)在每平差不多一萬多塊，全國房價漲了10倍左右。當(dāng)然這是一個均價的概念，就全國而言。

為什么會上漲10倍？

可以從供求、價格、匯率三大方面來看。

首先，任何商品價格上漲和供求有關(guān)，供不應(yīng)求就漲價，供過于求、供大于求就跌價，供求決定價格，從今年的豬價就可以看出來，不多說。

其次，貨幣印發(fā)的多，價格就會漲。從2004年到去年，印鈔票的基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量從4萬億增加至32萬億，漲了8倍。

這部分錢進入市場，就會引發(fā)通貨膨脹，而房地產(chǎn)又是供不應(yīng)求的，所以通貨膨脹支撐了房地產(chǎn)，并使其成為了一個巨大蓄水池。

另外，匯率的變化也會推動中國房地產(chǎn)價格往上升或者往下降。在過去的20年，我們貨幣超發(fā)、增發(fā)，貨幣的增長率是最高的。而房地產(chǎn)吸收了大量超發(fā)貨幣，而且它供不應(yīng)求，這兩個因素結(jié)合起來房價就往上升。

但未來10年，這三大因素不會存在了。

第一，未來不會有過多貨幣進入地產(chǎn)把地產(chǎn)價格泡高。在連續(xù)3年里，中國的M2每年的增長就是在8%-9%，基本上跟GDP增長率同步，很穩(wěn)健。

第二，人民幣穩(wěn)定或者還在升值，意味著外資進來炒作房地產(chǎn)，買了你的房，等著你的房子升值的概率很小，畢竟貨幣沒有出現(xiàn)大起大落，是賺不了多少錢的，更何況供求上已經(jīng)平衡飽和。

總體來說，中國經(jīng)濟保持穩(wěn)定性，局部會有漲有跌，大幅度的房價下跌是不會的。

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未來10年

房企負債率會被控制且大幅下降

中國房地產(chǎn)世界的高負債，相信大家都知道，目前整個中國9萬多個開發(fā)商的負債率在84%。

在過去的20年，高速擴張的面積、高速擴張的流量，在高杠桿、高周轉(zhuǎn)的情況下可以支撐，但是今后，不能大規(guī)模的造房，房價也不會翻一番，翻兩番，如果還按照這種模式，無疑形同自殺，政府的管制措施也會出臺。

所以在這個意義上講，房地產(chǎn)的債務(wù)是會下降的。

下降多少呢？

黃奇帆認為，至少從80%降到50%左右，而且如果政府出三招，開發(fā)商的債務(wù)一定下來。

1、任何開發(fā)商不許再欠著債買地，買地的錢必須是自有資金，不能負債。

2、對房地產(chǎn)不能再搞那么寬松的預(yù)售房，預(yù)售房負債一定要等二三十層的房子結(jié)構(gòu)封頂。
3、通過信托，滿足開發(fā)商持有房屋的心態(tài)來出租的需求，使其形成股權(quán)投資，而非債務(wù)。

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未來10年

房企數(shù)量會縮減多少？

中國房地產(chǎn)企業(yè)有9萬多個，而全世界所有國家，180個國家的開發(fā)商加起來也沒有9萬個。

所以，17億平方米贏得了9萬個企業(yè)的生活費，今后應(yīng)該減。

你要知道，前10家造了整個中國房子的30%，前100家造了中國全部一年開發(fā)量的70%，前1000家基本上造了90%。

這個意思還有8.9萬家或者9萬家做了百分之幾，絕大部分是空殼公司，完全可以關(guān)掉。

未來10年，在市場萎縮，競爭洗牌加劇的情況下，最起碼6萬個沒了，剩下3萬個，嚴重一點8萬個沒了，留1萬個都是會出現(xiàn)的局面。

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未來10年

房企的主戰(zhàn)場在哪？

毋庸置疑，過去從1億變17億的過程，幾乎東西南北中處處都是房地產(chǎn)

不過，今后會比較多的集中三個地方。

第一個熱點，人口超過1000萬的國家超級大城市，但是它還有潛力從1000萬變2000萬的超級大城市。

至于，已經(jīng)過了2000萬的比如北京和上海，不會再去把城市規(guī)模擴大一倍造許多房子。

第二個熱點，超級大城市都會帶出一個大都市圈。

這個大都市圈是以超級大城市的市中心100公里為半徑畫個圈，也就是超級大城市本身可能只有兩三千平方公里的城市區(qū)。

但是100公里的半徑畫個圈形成的3萬多平方公里當(dāng)中的中等城市、小城市，是會加速度發(fā)展的。
例如，浙江嘉興和江蘇蘇州。

第三個熱點，城市群。

城市群是指幾個大城市距離200、300、400公里范圍內(nèi)所形成的的區(qū)域。

但是城市和城市會互相聯(lián)系，這種城市群中你如果是大城市，可能500萬變成700萬，然后變成特大城市，特大城市也會擴張到1000萬以上超大城市。

長三角、珠三角，京津冀、武漢長沙城市群等等都屬于城市群。

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未來10年

房地產(chǎn)銷售格局會如何？

目前中國房地產(chǎn)的銷售模式，就是房子100%、99%造好了就賣的模式。但是，今后這種模式將會發(fā)生轉(zhuǎn)換。

如果一個地方有100個房子，可能20%的房子是政府的保障房，保障房是租賃的。

而市場上開發(fā)商造的房子大約80%，差不多三分之一（80%*1=30%左右）也會是租賃房，有開發(fā)商長期持有租賃運作。這個租賃費用會是商品房價格的租賃房，而不是政府保障房、公租房的租賃費。

然后，開發(fā)商造的剩下的50%的房子左右，還是維持原來的商品銷售。

言下之意，老百姓最后有50%左右是住在租賃房，而這50%左右里面的20%多一點是商品化的租賃房，有20%多一點是政府的租賃房。

這樣社會將形成一個新的格局——即房產(chǎn)是拿來住的，而不是拿來炒的。

所以，在這種背景下，整個房產(chǎn)的經(jīng)營模式就會發(fā)生變化。而中國政府在管理開發(fā)商的時候也會逐漸按要求，把房地產(chǎn)是用來住的，而不是拿來炒的管控方法實現(xiàn)市場化、法治化、規(guī)范化的景象。